01

　　近期，政事局会议召开，对于房地产，要点是“统筹询查消化存量房产和优化增量住房的策略次第”。

　　许多媒体以为，又要“去库存”了！

　　客不雅讲，现时不仅新址要去库存，二手房也要去库存！

　　新址方面，现时不管哪个城市，新开盘去化率齐降至30%足下了。凭据克而瑞的统计，热门城市“旧库存”占比达到55%。也就是，在售新址，朝上一半是2023年及之客岁份批售的房源。其中，2023年三线城市“旧库存”成交占比达到68%，独一三成是2023年当年批售的。

　　数据开首：克而瑞地产询查

　　从上图看，2024年要点城市新推盘去化压力进一步攀升，大批城市新址去化率比2023年下降。这也就不奇怪，为啥现时设备商不拿地、不开工？因为拿了地、开了工，也卖不出去。

　　本年1-4月份，近70%的百强房企未拿地，百强房企拿地额/销售额比仅为16%。

　　这还莫得算广义库存，即已供应未开工、已开工未批售的名堂。至本年4月末，已有近1000个县市（区）发布了2024年供地磋商，住宅地皮供应磋商总量较2023年下降了18%。然而，若是参考2023年实践完成的地皮来去面积来看，磋商供地量达到了来去量的1.7倍。

　　数据开首：克而瑞地产询查

　　可见，各个地点如故思卖地！

　　是以，新址必须要从泉源上去库存！

　　02

　　再看二手房“去库存”！

　　这是个极新事物，因为在上一轮楼市去库存（2014-2019年），并不存在二手房去库存。虽然，那时政府主导的棚改，实质上是褪色无效的二手房供应，政府买单式的“以旧换新”。

　　但经过这10年的狂飙突进，现时参加存量期间了！

　　当下，不管是供应量，如故销售量，二手房齐是主角了！

　　比如，杭州、上海、南京等地二手住房挂牌量齐在20万套足下，但新址在售库存独一7万套足下；深圳、广州二手住房挂牌出售量在15万套足下，但新址在售量轻便在9-11万套。

　　销售量方面。2023年11月，有7个省市二手房来去量朝上新址，到了2024年2 月份，已有11个省市二手房来去量朝上了新址。本年一季度，广州、深圳二手房来去量达到了新址的2.3倍。

　　问题是，即便二手房来去占主导，但房来去量赶不上二手房挂牌量，导致二手房在售库存不竭翻新高。诸葛询查院统计，2024年3月，深圳二手房挂牌同比激增229.6%，同期二手房成交量同比减少2%；上海二手房挂牌量同比飞腾78.49%，同期二手房成交量同比减少24.2%。

　　图：2023年3月至2024年4月上海二手房挂牌存量规模（万套）

　　数据开首：真叫卢俊公众号。注：只是是链家（含内网）统计口径，轻便占全市70%的份额

　　而况，2021年下半年以来，二手房价钱抓续下落，而况跌幅比新址要大。其中，既有“买一卖一”需求为了终了赶紧置换，降价卖房的；也有资金链病笃而降价卖房的，还有在中介劝说下降价卖房的，更有预期转向悲不雅，看到上一套降价卖出，我方也奴隶降价卖房的。

　　数据开首：国度统计局

　　现时二手房降价，出现了失控、惊悸式降价的清静，这也导致更多的东说念主挂牌售卖，挂牌量屡翻新高。这与昔时楼市上升期“单边买进”导致价钱飞腾失控如出一辙，只是标的相悖汉典。

　　总之，二手房越卖挂牌量越多，要紧需要“去库存”。当下，有两项要紧任务：一是加速在售二手房源消化，二是减缓挂牌增量。两个任务相反相成，加速库存去化，活跃来去量，将300天足下的“卖房周期”降下来，材干排斥惊悸式降价，材干褂讪商品房价钱信号。

　　价钱信号稳住了，材干减缓挂牌增量！

　　这对新址市集也很要紧。因为，二手房和新址的关联，依然从之前的替代关联，转向了竞争关联。相当是，比年来“次新址”销售量占到二手房销售量的40%足下，再加上其价钱上风，部分改善型需求转向二手房。对新址来说，只不错赓续降价，酿成倒挂上风来蛊卦客户。

　　数据开首：克而瑞地产询查

　　然而，二手房降价空间比新址要大。相当是对于早期入市的业主来说，即便房价下落50%，也有实足的盈利空间，从而喜悦“割肉卖房”。但对于设备商来讲，比年来霸占热门城市中心区的市集份额，拿地价钱并不低。而况，以其时的可售房价拿地，新址降价的幅度并不大。

　　因此，在二手房主导楼市供需的情况下，对二手房挂牌“泄洪”，也具有稳住楼市全体价钱体系的真理。

　　03

　　新址和二手房齐需要“去库存”，二者还要联动起来。

　　对任何一地契独去库存，齐无助于措置问题。撇开二手房谈新址去库存，则无法幸免二手房对新址的冲击，相当是二手房价钱下落对新址的全面冲击；撇开新址谈二手房去库存，则无法鼓动“卖旧买新”的破钞升级，以及缓减新址无序下滑对地点财政、行业和产业链的冲击。

　　现时，保凹凸游产业链、保行业，比保商品房更要紧！

　　新址和二手房去库存联动，实质上就是“统筹询查消化存量房产和优化增量住房的策略次第”。现时，新址和二手房在售量、库存压力齐大的情况下，出现了相互竞争、以致踩踏（竞相降价出货）的情况，当先要作念的是斩断无效的新增供应，建造供求关联和市集信心。

　　这就是4月29日当然资源部发布的《对于作念好2024年住宅用地供应磋议责任的示知》：

　　商品住宅去化周期朝上36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同期下鼎力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；

　　商品住宅去化周期在18个月（不含）～36个月之间的城市，按照“盘活几许、供应几许”的原则，凭据本年度内盘活的存量宅地，动态细目其新出让的商品住宅用大地积上限。

　　还有一个要紧的原则，即当然资源部文献提倡的，“按照住房发展年度磋商细主义住房需求，编制2024年度住宅用地供应磋商”。也就是，不成按照财政缺口有多大，需要政府性基金增长几许，细目卖几许地，而是要凭据需要几许房，卖几许地，这就是“东说念主房地钱”联动的有趣。

　　但从现时地点财政的病笃态势，以及本年积极的财政策略的基调来看，要让地点罢手供地、盘活存量，难度是相比大的，至少姿色上的回击效应很强。不外，从1-4月份热门商品房销售再翻新低，去化率赓续下降的场合看，即便地点政府思卖地，也很难幸免高的流拍率。

　　因为，即等于央企、国企，拿地意愿也比2023年裁汰了。一是因为销售回款裁汰不维持拿地，二是即便拿了地，设备了新址也卖不出去。中国地皮市集网发布数据披露，2024年一季度，世界拟出让地块清单共计建筑面积为2.1亿正常米，环比下降59%，同比下降40%。

　　供地自我松开的趋势已酿成！

　　前边讲了，各地供地磋商比成交面积如故要大，不外扣除流拍的地皮看，最终成交的地皮建面和新址销售面积启动均衡了。2024年一季度，一二线城市新增拟出让公告宅地约3800万正常米，按2023年以来拟出让公告平均70%足下的完成率狡计，最终入市宅地建面不及2700万正常米，而技巧新址住宅成交约2800万正常米，一二级市集来去规模之比降至0.93。

　　也就是，设备商参加实质性去库存阶段！

　　数据开首：克而瑞地产询查

　　真话讲，刚需转向二手房了，将来还要向配售型保险房退换，新址市集主要面向改善型需求。然而，自打房价世界大范围飞腾的2017年，改善型需求就启动发力了，到现时已开释了7年了。在存量房供应实足大，基本面并未扭转，有支付智商的改善型需求还有几许呢？

　　因此，不竭新增商品房供地，这是大趋势！

　　04

　　消化存量，将来有哪些策略举措呢？

　　一是，消化挂牌销售二手住房！

　　从2023年及本年1-4月的数据看，刚需基本转向二手住房了。热门城市90平米以下二手房占全体销量的60%-70%。这次会议强调“深刻鼓动以东说念主为本的新式城镇化”，磋商到3-4亿的新市民、年青东说念主，刚需后劲很大，具有低总价、低单价、学位等概述上风的二手房，应该有需求。

　　但不管是新式城镇化（裁汰热门城市入户门槛），如故全球服务均等化，收入、处事和预期等基本面成分，齐是慢变量，且关联到中央地点财税体制雠校，部分会在三中全会明确，短期抵消化存量的作用不大。将来，存量消化还得靠每年一季度的小阳春以及以旧换新的楚囚对泣。

　　防护的是，“卖旧买新”的置换式挂牌，量不算很大，基本不存在大圭臬降价卖房的步履。套现式挂牌，才是砸盘的成分。稳住价钱预期，裁汰惊悸式，从众式挂牌，降价抛售，最纰谬。要稳住价钱预期，如故要提升流畅率，对于陈规模的空置二手房，加大政府性基金的收购力度。

　　二是，消化存量在售新址。

　　当先，对于消化周期过长的新盘名堂（相当是国企城投的名堂），通过翻新货币策略用具，注入中国版QE，收购在售名堂用作配租、配售型保险房，建造设备商资金链，褂讪开工和供地。

　　具体操作时，对于消化朝上70%，尾货去化难的名堂，建议禁受政府基金收购尾货的格局终了十足去化，让名堂胜利托福。对于前期消化较少（比如30%）、后续消化难的名堂，建议通过产权换取将购房主说念主置换到其他名堂后，由基金介入整盘收购，并用于配租或配售保险性住房。

　　那么，若何优化增量呢？

　　一是，优化增量地皮供应。

　　当先，严格慑服4月29日当然资源部文献。对在售库存、广义库存较低的区域，左近竞品去化精湛，基于名堂和片区以需定建摸查披露需求存在，改善型需求隆起，合适新增居住用地出让。

　　其次，安排保险性住房供地。统筹盘活千般存量地皮（包含非住宅用地）用于保险性住房建立。

　　终末，刚烈根绝基于政府性基金增长、补充财政收入等方针的供地磋商安排、供地任务下达。

　　二是，优化增量住房供应。

　　当先，夯实城市层面“以需定建”：

　　对本市各个区域住房需乞降住房供给的近况进行防御调研和科学研判，对存量住房供给多、挂牌量抓续加多、换房需求隆起，刚需导向的新盘或刚需房源去化难的区域，新增供地向改善型需求歪斜。

　　其次，夯实名堂层面的“以需定建”：

　　各个新增名堂要作念好互异化供给和竞争。对区域内存量房源消化情况、在售新址去化情况进行分析，对区域内购房后劲东说念主群进行预判等，当作新址产物户型想象的基础，作念到互异化供给和竞争，幸免同质化竞争导致去化难，不得不降价恶化预期，提升供应的灵验性、针对性。

　　终末，对于区域内商品房供应较多、去化较难，但新市民、年青东说念主、东说念主才群体偏向于在此居住和处事，鼓动新增住房供应向保险性住房歪斜，鼓动存量房源向保险性租借住房的标的盘活。

　　另外，针对大规模建立保险性租借住房，还要加速组建住房银行，提供普惠金融维持。

　　客不雅讲，上一轮去库存，以增量（住户加杠杆购房）消化存量（地产库存）。本应当让商品房供求回到健康轨说念，但没成思，只是过了7年的时候，又一次濒临去库存，而况是新址和二手房齐要去库存。若是说，上一轮去库存，还有雄壮的空间，但现时这个空间被填满了。

　　上一轮（2015-2019）年史无先例的世界普涨，不仅驱动了需求，去化了库存，但另一面又是各大城市大规模卖地，设备新区，设备商快盘活、冲百亿、冲千亿。因此，去库存的同期，也带来了史无先例的“加库存”。上头讲的消化存量和优化增量的次第，也只是是局部腾挪。

　　将来的库存去化，无法以增量带动存量了，大部分要存量自我消化了，除此除外别无他法。比年来，房企债务风险爆发、新盘去化率下降、旧库存加多、割肉出货；金融机构坏账攀升，投资客资金链断裂、法拍房不竭翻新高，齐是库存自我消化的各种推崇。这个历程依然开启。

　　开首：李宇嘉地产条记，本文已获授权，对原作家暗意感谢！